שמה המלא של התוכנית המתוארת בסקירה זו הינה "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", או בשמה העממי "תמ"א 38". מטרות התוכנית הינם כדלקמן:

לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

1. לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.

2. לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:
   (1) מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך 
        חיזוקם מכוח התוכנית.
   (2) קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים. 
    

התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל, על אף העובדה כי אמצעי העידוד לחיזוק מבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה, תמריץ שאין בו כדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה וערכי הקרקע הנמוכים. התוכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. 
 

תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975. עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980.
 

היתרונות במימוש תמ"א 38

היתרון המרכזי בתמ"א 38 הוא השבחת הנכס וקבלת אישור לתוספות כל זאת ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה בגין תוספות הבנייה להלן:

1. הוספת פיר מעלית יצוק - תוספת מעלית לבניין.

2. הוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) - תוספת חדר לדירה.

3. חיזוק קומת העמודים על ידי סגירתם לחדרים - תוספת חדרים ומחסנים בקומת הקרקע.

4. הוספת קומה נוספת לבניין במסגרת התמריצים הניתנים בתוכנית.

5. שיפוץ הבניין (הלובי, החצר, החניה ועוד).

6. וכמובן: שיפור עמידות המבנה בפני רעידות אדמה.

7.  

תמריצים למימוש התמ"א

1. תמ"א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה כופה זאת.

2. קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע"י מהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה. התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק מתירה התמ"א חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום.

3. במקביל, מציעה התמ"א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה. לבנייני מגורים מציעה התמ"א שני סוגי תוספות: (1) תוספות יחידות מגורים למבנה. (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

4. תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות. התמ"א אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הקיימות.​

​

​

שיטות לניהול הפרויקט
בפני ועדי בתים עומדות 3 חלופות עיקריות בבואם להחליט על אופן ניהול הפרויקט:

1. מימוש באופן עצמאי: וועד הבית מממן את חיזוק הבניין וזוכה בסופו של הפרויקט ברווח בגין תוספות הבניה. בשיטה זו על הדיירים להשקיע סכומי כסף נכבדים שיוחזרו להם בסיומו של הפרויקט עם מכירת תוספות הבניה (דירות, מחסנים). חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת בשל כניסתם לפרויקט שהידע שלהם בו מצומצם ובעלי העניין בו רבים דבר שעלול להביא לסכסוכים שיעכבו את הפרויקט במקרה הטוב ויגרמו לביטולו במקרה הפחות טוב. יתרונה של שיטה זו היא בכך שוועד הבית ימקסם את הרווח מהתמריצים הניתנים במסגרת התמ"א.

2. מימוש על ידי קבלן: קבלן מקבל לידיו את הזכויות לתוספות הבניה מועד הבית בתמורה לביצוע החיזוק של הבניין. בשיטה זו על ועד הבית לבצע את שלבי הערכת הכדאיות, טרום ההתקשרות לקבלן, איתור קבלן, חתימת החוזה מולו ופיקוח על עבודתו באופן עצמאי. על אף שבשיטה זו רב הפעילות עוברת לאחריותו של בעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים נדרשת השקעה רבה מצד ועד הבית על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות.

3. מימוש על ידי חברה פרטית: ועד הבית מעסיק חברה פרטית אשר מנהלת את הפרויקט לחיזוק של הבניין בתמורה לזכויות לתוספות בניה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו ולזכות ברווח ממכירת תוספות הבניה או לחילופין להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. בשני המקרים דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים ולו שקל אחד בפרויקט אולם מצד שני הם אינם זוכים ברווח הגלום בתמ"א בצורת תוספות בניה אלא, זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר וכמובן חיזוק עמידותו של הבניין ברעידות אדמה.
    

שיטות החיזוק

חיזוק של מבנה יכול להיעשות בצורות שונות: באמצעות מסגרות פלדה, מסגרות בטון וקירות הקשחה. ההחלטה על אופן חיזוקו של כל מבנה (כמו גם לגבי סוג וצורת תוספת הבניה) נקבעת לכל מבנה לגופו על פי נתוני הקונסטרוקציה שלו, העיצוב, ההתאמה לסביבה, העלויות ומרכיבים אחרים. בדוגמא המוצגת מתואר מבנה בעל 4 קומות ושתי חלופות לחיזוק. אחת באמצעות מסגרת הקשחה מבטון ואחת באמצעות מסגרת הקשחה מפלדה. 

 

שלבי מימוש התמ"א

בדיקה: בדיקת מהנדס קונסטרוקציה בדיקת הצורך בחיזוק והמלצה על שיטת החיזוק. בסיום שלב זה אם התברר כי המבנה אינו זקוק לחיזוק מסתיים הטיפול.

כתיבת חוות דעת: כתיבת חוות דעת ע"י מהנדס הקונסטרוקציה כשלב משלים לבדיקה שערך בשלב הראשון. כתיבת חוות דעת ע"י אדריכל לאחר שיבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית וכו') כתיבת חוות דעת משפטית במטרה לבחון האם יש מניעה משפטית כלשהי ליישום התמ"א.

הערכת עלויות: ביצוע הערכת עלויות למימוש הפרויקט. בשלב זה יבחנו עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים.

תכנון: הכנת תוכניות מפורטות ע"י אדריכל ומהנדס. תוכניות אלה בתוספת בקשות להיתר יוגשו לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות. במידה ויש צורך בביצוע סבב נוסף יבוצעו אלה עד לאישור התוכניות.

ביצוע: שלב הביצוע כולל איתור והתקשרות לקבלן לצורך ביצוע הפרויקט. פיקוח וניהול הפרויקט עד לסיומו.

​

​

משרדנו מלווה קבלנים וועדי בתים בפרויקטים של תמ"א 38. לקביעת פגישה לקבלת ייעוץ משפטי פרטני בתחום תמ"א 38 אנא צרו קשר עם משרדנו באחד מדרכי יצירת הקשר המפורטים באתר. 

אין האמור לעיל מהווה המלצה, ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית מכל סוג שהוא. המידע במאמר זה אינו מתיימר להיות מדויק ו/או ממצה ו/או מקיף ו/או עדכני, והינו כללי ואינפורמטיבי בלבד. המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.